Správně určit prodejní cenu nemovitosti je zásadní krok, a často se při něm chybuje. Příliš vysoká i příliš nízká cena mohou napáchat neplechu. Paradoxně horší variantou je cena příliš vysoká (o tomto více v e-booku „7 Zásadních chyb při prodeji nemovitosti“). Způsobů stanovení je více, existuje však jeden, který je zaručeně nejpřesnější.
Zapomeňte na odhadce
Nechci v žádném případě shazovat práci znalců. K posudkům při vyřizování dědictví nebo hypotéku jsou velmi potřební a užiteční. Avšak pokud se bavíme o stanovení ceny pro prodej, mají v posouzení rozhodujících faktorů svázané ruce.
Odhadce má sice k dispozici tabulky, cenové mapy a někdy dokonce přímo reálné kupní ceny nemovitostí z katastrálních dat, ale tato data neberou v potaz stav nemovitosti a aktuální nabídku nemovitostí na trhu dnes. Neumí například rozlišit mezi bytem před rekonstrukcí a po rekonstrukci, což na brněnsku může dělat rozdíl klidně 8 nebo 10 tisíc Kč za m2 podlahové plochy. Také neumí cenu Vaší nemovitosti stanovit adekvátně z hlediska konkurenceschopnosti.
Zjednodušeně řečeno, znalec stanovuje cenu podle dat z minulosti, přičemž při prodeji je potřeba myslet na cenu ode dneška dál do budoucna.
Realitky
O něco blíž realitě se dostanou makléři, kteří prodali podobné nemovitosti v posledním čtvrtletí v té samé lokalitě, ulici, nebo dokonce v tom samém vchodě (za předpokladu, že prodáváte bytovou jednotku). Opět se však jedná o data minulá, a i v poměrně stabilním trhu může realita mnohé zkušené obchodníky zaskočit.
Veřejná inzerce
Velká spousta prodávajících (ať už se jedná o makléře nebo tzv. “samoprodejce“) se orientuje podle aktuálního trhu, tedy nabídky na inzertních portálech s nemovitostmi. Tento způsob je nejlepším jen zdánlivě. Jelikož se jedná o ceny nabídkové nikoli ty reálně konečné. Naopak ceny, za které se nemovitosti reálně prodávají, nevidíme, jelikož jak z věci logicky vyplívá, jsou již prodané a veřejně se nezobrazují.
Nejlepší způsob
Dosti nápomocná bude veřejná inzerce, a aby to nebylo tak jednoduché, tak i trocha toho zdravého štěstí, špetka iniciativy a zvědavosti.
Štěstí spočívá v tom, že ve stejné lokalitě se může prodávat podobná nemovitost, jako ta Vaše. Tak, jak je uvedeno výše. Díky tomu jsme však jen v polovině cesty a musíme jít výsledku i trochu naproti.
Je totiž potřeba sebrat odvahu a makléřům, kteří podobné nemovitosti nabízí, přímo zavolat, a zeptat se jich, zda-li je o ně opravdový zájem. Tento postup praktikuji sám při určování ceny a zatím se mi osvědčil jako nejvíce realistický. Není třeba si vymýšlet nějaké příběhy či záminky proč volat. Vyložte karty na stůl a otevřeně řekněte, že uvažujete o prodeji a snažíte se dobře určit prodejní cenu. Slušně požádejte o radu a informaci jakou má od zájemců zpětnou vazbu za jeho inzerovanou nabídku. Je z jejich jednání citelné, že by se nemovitost mohla za nabízenou cenu prodat či nikoli? Ozývá se vůbec někdo? Případě můžete makléře požádat o jeho názor za jakou cenu si myslí, že konkrétní nemovitost ve výsledku prodá.
Upozornění pro samoprodejce
Není tak jednoduché o telefonát vést, pokud nejste makléř. Myslete na to, že pokud voláte makléři jako kolega kolegovi, poskytne jistě radu nezávisle a nezaujatě, pokud však budete v pozici přímého majitele nemovitosti, můžete tím spíše narazit na makléřovo ego a poněkud více “marketingový“ přístup. I to je důvod proč si na prodej najmout svého vlastního makléře.
Přeji úspěšný a výhodný prodej..
Víte o někom, kdo se chystá prodat nemovitost a mohou se mu hodit informace v tomto článku? Pošlete mu odkaz nebo vyplňte dotazník a získejte odměnu za doporučení!