Prodáváte nemovitost a kupující řeší financování hypotékou? Pak je tedy potřeba kupujícímu poskytnout součinnost a podepsat zástavní smlouvu na Vaši nemovitost. Pokud kupující bude ručit jinou nemovitostí, tak se Vás podpis zástavní smlouvy netýká.
Ve většině případů však zájemce nemá žádnou nemovitost ve vlastnictví (kupuje první nemovitost, nebo svoji již prodal,...) a tím pádem ručí nemovitostí, kterou kupuje. V tomto článku se dozvíte, jak probíhá koupě nemovitosti, u které je zapotřebí zřídit zástavní právo za účelem hypotéky.
Co je to zástavní smlouva?
Je to dokument, kterým banka dává do zástavy nemovitost specifikovanou ve smlouvě pro případ, že by kupující řádně nesplácel hypotéku. V praxi se jedná o to, že pokud nebude kupující řádně splácet hypotéku, banka může nemovitost prodat a tím získat půjčené peníze zpět.
Proč ji prodávající musí podepisovat, když si hypotéku nevyřizuje na sebe?
Pokud si kupující vyřizuje hypoteční úvěr (nikoli předhypoteční úvěr), banka uvolní peníze
do úschovy na základě podepsané zástavní smlouvy a podaného návrhu na vklad zástavního práva nebo až po provedení vkladu. Pouze prodávající má právo povolit vklad zástavního práva (na nemovitost, kterou prodává) do katastru nemovitostí, bez jeho ověřeného podpisu na zástavní smlouvě katastr vklad nepovolí. Proto je třeba, aby ve smlouvě figuroval. Ve smlouvě je pouze jako zástavce, nikoli jako dlužník. Majitel nemovitosti je pouze dočasným zástavcem do té doby, než se nemovitost převede na kupujícího (časově 1-2 měsíce).
Kdo je tedy ještě účastník smlouvy?
Účastníky smlouvy jsou: prodávající (majitel nemovitosti - jako zástavce), kupující (jako dlužník a budoucí zástavce) a banka (jako zástavní věřitel). Důležité je, že na smlouvu navazuje úvěrová smlouva, která se podepisuje mezi kupujícím (dlužníkem) a bankou (zástavním věřitelem) a řeší vztahy mezi bankou a kupujícím (řádné splácení, dobu splácení, fixaci hypotéky a případné sankce za nedodržení podmínek.)
Co se stane, když se nemovitost nepřevede?
- Nemovitost se nepřevedla z důvodu zamítnutí vkladu. Pokud Vám katastr zamítne návrh na vklad vlastnického práva z důvodu chyby v samotném návrhu nebo v kupní smlouvě, napíše se nová kupní smlouva či návrh na vklad a kupující s prodávajícím si poskytnou součinnost a nemovitost se převede.
- Nemovitost se nepřevedla kvůli smrti některého z účastníků vkladového řízení.
Zde postup záleží na postoji konkrétní banky. - Kupující nesplnil podmínky banky pro čerpání a nedoložil potřebné dokumenty.
(situace, kdy je podepsaná kupní smlouva, ale nečerpá se)
Tuto situaci má každá banka ve smlouvě ošetřenou jinak, je však dobré ošetřit v kupní smlouvě, že náklady na hypotéku hradí kupující a v případě, že peníze nebudou zaslány do úschovy včas, kupující zaplatí smluvní sankci prodávajícímu.
Jaké plynou pro prodávajícího povinnosti?
Pečovat o předmět zajištění, udržovat je v řádném a provozuschopném stavu a zejména s ohledem na současný způsob využití a jeho případné poškození bez zbytečného odkladu odstranit. Zástavce se zavazuje neprodleně oznámit jakékoli skutečnosti, které mohou mít negativní vliv na hodnotu či možnost zpeněžení předmětu zajištění. Každopádně za dobu 1-2 měsíců (než se nemovitost převede), většinou nedochází k poškození či změně stavu nemovitosti.
Jaké sankce pro prodávajícího plynou?
V případě porušení povinností je pokuta za každé jednotlivé porušení smlouvy (individuálně dle zástavní smlouvy banky-například pokud nemovitost prodávající zadlužil, uzavřel kupní smlouvu s jiným zájemcem, neposkytl součinnost k podpisu případných dodatků apod..).
Pokud bude chtít řešit prodej Vaší nemovitosti a najít vhodného zájemce, Kontaktujte mě, rád Vám poradím i ohledně případné hypotéky kupujícího, kterou Vám můžeme zařídit a tím celý proces prodeje urychlit.
Dominik Tyl, realitní makléř, info@dominiktyl.cz