"Mám asi půl milionu, chtěl bych si koupit dva byty. Jeden menší pro mě a jeden větší, který bych pronajal jako investici. Půjčí mi na to banka 5 milionů, když mám těch 10%?"
Úroky hypoték jsou ještě stále nízko, takže jejich zřízení se lidem pořád ještě vyplatí oproti minulým letem. Navíc finanční poradci (alespoň ti vzdělaní) dnes už znají cesty, jak hypotéky splatit dříve, než je doba jejich trvání. Tyto, i jiné výhody nabádají spoustu lidí, aby si úvěr zřídili co nejdříve.
Ale...
Podmínky bank se stále mění, a ke koupi bytu toho dnes bude potřeba krapet více. Za prvé je potřeba vzít v potaz, že hodnota LTV je počítána z odhadu nemovitosti ne z dohodnuté kupní ceny. “80% hypotéka“ tedy neznamená, že mi banka půjčí 80% z kupní ceny, ale z ceny dle posudku bankovního odhadce, který neústupně hájí zájmy svého zaměstnavatele, nikoliv zájmy kupujícího.
Příklad: pokud při kupní ceně bytu 2 miliony Kč vyjde bance odhad pouze 1,85 mil., pak vám pří 80% LTV půjčí pouze 1,48 mil., zbytek je potřeba dofinancovat hotovostí nebo alternativní cestou.
Za druhé banky nehodlají "profinancovávat" daň z nabytí nemovitosti, kterou dnes platí kupující a stejně tak ani provize makléřů. Tedy alespoň ne těch, kteří svojí provizi nemají zahrnutou v ceně nemovitosti.
Čímž se dostáváme k tomu, jestli a jak lze zápas s nedostatkem hotovosti řešit, nebo chcete-li po česku "obejít"... ;-)
Jak odehrát dobrou partii i se špatnými kartami?
1) Nízký odhad: Ocitnete-li se v pozici kupujícího, kterému právě finanční poradce sdělil, že mu neschválili hypotéku na základě příliš nízkého bankovního odhadu ceny, nezoufejte! Využijte tuto informaci ve svůj prospěch a použijte ji jako argument k vyjednání dodatečné slevy z kupní ceny nemovitosti. Velmi doporučuji se v této věci nechat zastoupit zkušeným makléřem. Je to tenký led a o možnost koupě byste také mohli přijít.
2) Daň: Lze řešit tzv. neúčelovou částí hypotečního úvěru, a to dokonce za stejných úrokových podmínek jako samotný úvěr. Více informací žádejte u svého finančního poradce.
3) Provize: Pokud tomu tak není, trvejte na zahrnutí provize do kupní ceny (nemyšleno ve smyslu slevy, ale ve smyslu smluvního vztahu). A to tak, že si makléř ošetří svoji odměnu ze strany prodávajícího podpisem zprostředkovatelské smlouvy. I když má rozhodující slovo výše bankovního odhadu, podmínky zprostředkovatelské smlouvy nejsou pro banku transparentní, což v tomto směru lze považovat za výhodu.
Dříve se prodávající také mohl "vymlouvat", že by se o provizi navýšil jeho základ daně z nabytí, ale dnes, když daň platí kupující, nemá prodávající důvod nesouhlasit.